Najem hybrydowy – kiedy wynajem hybrydowy się opłaca?

Najważniejsze wnioski

• Najem hybrydowy łączy krótki termin w sezonie z dłuższymi pobytami poza sezonem, żeby ograniczyć pustostany w miesiącach o niskim popycie.
• Sopot zimą praktycznie zamiera turystycznie, dlatego to właśnie tam wynajem hybrydowy najczęściej przynosi wyższy przychód roczny.
• Gdynia łączy popyt turystyczny z biznesowym, więc sezonowość jest tu mniej dotkliwa i krótki termin częściej broni się przez cały rok.
• W CITYSTAY specjalizujemy się w najmie krótkoterminowym, który przy naszym modelu zarządzania generuje wyższe zyski niż najem długoterminowy.
• Każdą nieruchomość analizujemy indywidualnie i rekomendujemy model hybrydowy wprost, jeśli liczby wskazują, że przyniesie właścicielowi więcej.

Czym jest wynajem hybrydowy?

Najem hybrydowy to model wynajmu, w którym ten sam lokal pracuje w krótkim terminie w sezonie wysokiego popytu i w dłuższym terminie poza nim. Właściciel korzysta z wysokiej stawki dobowej latem oraz ze stabilnego czynszu w miesiącach o słabym obłożeniu.

Model ten odpowiada na konkretny problem: pustostany w listopadzie, styczniu i lutym. Apartament pozostaje wtedy pusty przy najmie krótkoterminowym bez aktywnego zarządzania.

Wynajem hybrydowy wykorzystuje różne grupy Gości w różnych porach roku. Latem to turyści na kilka dni. Zimą – Goście szukający zakwaterowania na miesiące.

Sezonowość Trójmiasta jako podstawa decyzji

Trójmiasto nie działa jednolicie. Każde z trzech miast ma inny rytm popytu, co bezpośrednio przekłada się na wybór modelu.

1. Sopot jest silnie sezonowy. Latem obłożenie sięga szczytu, ale zimą ruch Gości niemal zamiera. To miasto, w którym najem hybrydowy ma najwięcej sensu.
2. Gdańsk również odczuwa sezonowość. Stare Miasto pracuje lepiej poza sezonem dzięki turystyce historycznej i ruchowi konferencyjnemu. Nadmorskie dzielnice – Brzeźno, Jelitkowo, Stogi – zachowują się bliżej modelu sopockiego.
3. Gdynia łączy popyt turystyczny z biznesowym. Plaże w Orłowie i Redłowie przyciągają Gości latem, port i biurowce przez cały rok. Sezonowość jest tu mniej dotkliwa, dlatego krótki termin częściej broni się przez dwanaście miesięcy.

Wybór modelu zaczyna się od odpowiedzi na jedno pytanie: jak głęboko spada obłożenie tej konkretnej nieruchomości poza sezonem.

Kiedy najem hybrydowy przynosi więcej niż krótki termin?

Najem hybrydowy wygrywa w czterech sytuacjach.

1. Lokal w Sopocie lub w nadmorskiej dzielnicy Gdańska – sezon letni generuje większość rocznego przychodu, a zima pozostaje słaba. Dłuższy pobyt zimowy wypełnia lukę, którą krótki termin zostawia pustą.
2. Nieruchomość poza ścisłym centrum – w dzielnicach peryferyjnych rotacja Gości turystycznych bywa zbyt niska, żeby uzasadnić koszty obsługi krótkoterminowej przez cały rok.
3. Mieszkanie o standardzie poniżej wymagań portali rezerwacyjnych – lokal, który nie osiąga wysokich ocen w krótkim terminie, radzi sobie lepiej przy dłuższych pobytach.
4. Właściciel, który chce ograniczyć rotację – kilkanaście rezerwacji miesięcznie oznacza więcej sprzątań i większe zużycie wyposażenia niż jeden Gość na kwartał.

Kiedy zostać przy najmie krótkoterminowym?

Najem krótkoterminowy pozostaje mocniejszy w lokalizacjach z popytem przez cały rok.

Apartament w centrum Gdyni – w okolicach Skweru Kościuszki, ulicy Świętojańskiej czy portu – przyjmuje Gości biznesowych od poniedziałku do piątku i turystów w weekendy. Podobnie działa Stare Miasto w Gdańsku.

Przy sprawnym zarządzaniu cenami taki lokal generuje przychód odpowiadający 14 czynszom długoterminowym w skali roku. To wynik, którego najem długoterminowy nie osiąga.

W CITYSTAY specjalizujemy się w najmie krótkoterminowym, ponieważ przy naszym modelu zarządzania generuje wyższe zyski niż najem długoterminowy. Nasze apartamenty osiągają średnio 95% obłożenia w sezonie przy ocenie 4,73/5 na Airbnb.

Porównanie trzech modeli wynajmu

Poniżej zestawienie, które pomaga właścicielowi dopasować model do własnej nieruchomości.

Jak oceniamy potencjał nieruchomości przed wyborem modelu?

Model wynajmu wynika z czterech parametrów lokalu: lokalizacji, standardu wykończenia, metrażu i liczby pokoi. Te dane wyznaczają zarówno stawkę dobową, jak i grupę docelową.

Kawalerka przy biurowcach w Gdyni celuje w Gościa biznesowego i pracuje w krótkim terminie przez cały rok. Trzypokojowy apartament przy plaży w Sopocie zarabia latem na rodzinach, a zimą lepiej radzi sobie z dłuższym pobytem.

Ocena opiera się na danych rynkowych oraz checkliście wypracowanej przez 10 lat pracy na rynku trójmiejskim. Standardy wyposażenia sprawdziliśmy w ponad 150 zarządzanych apartamentach.

Właściciel dostaje analizę rentowności z prognozowanym obłożeniem i przychodem dla swojej nieruchomości. Dopiero na tej podstawie proponujemy model współpracy.

Porada specjalisty CITYSTAY

„Właściciele pytają nas, czy hybryda to kompromis dla mieszkań, które słabo radzą sobie w krótkim terminie. Odwrotnie – to narzędzie do wyciągania maksimum z lokalizacji sezonowej. Weźmy Sopot. Latem apartament potrafi zarobić w tydzień tyle, co miesiąc najmu długoterminowego. Zimą stoi pusty, bo ruch turystyczny tam zamiera. Właściciel, który trzyma się wyłącznie krótkiego terminu, przez cztery miesiące utrzymuje mieszkanie z własnej kieszeni. Hybryda zamyka tę dziurę. Mówimy o tym wprost, nawet gdy oznacza to niższą prowizję dla nas – bo krótki termin jest naszą specjalizacją, ale interes właściciela liczy się bardziej niż nasz model rozliczeń. Zanim ktokolwiek podpisze umowę, pokazujemy liczby dla konkretnego mieszkania, nie ogólne obietnice.”

Rekomendacja wprost – zanim właściciel podpisze umowę

Analiza rentowności bywa niewygodna dla zarządcy. Krótki termin generuje wyższą prowizję niż dłuższe pobyty.

W CITYSTAY mówimy o tym wprost. Chociaż specjalizujemy się w najmie krótkoterminowym, każdą nieruchomość analizujemy indywidualnie. Jeśli najem hybrydowy przyniesie właścicielowi większe zyski, rekomendujemy go przed podpisaniem umowy.

Ta zasada dotyczy również najmu długoterminowego. Lokal w dzielnicy mieszkalnej, gdzie rotacja Gości turystycznych pozostaje niska, zarabia lepiej przy stałym najemcy.

Właściciel otrzymuje rekomendację opartą na liczbach, zanim zdecyduje się wynająć mieszkanie w konkretnym modelu.

Jak wygląda zarządzanie najmem hybrydowym?

Profesjonalne zarządzanie najmem hybrydowym łączy dwa tryby pracy w jednym kalendarzu.

W sezonie apartament działa w trybie krótkoterminowym: obsługa Gości przez całą dobę, samodzielne zameldowanie kodem dostępu, sprzątanie po każdym pobycie, wymiana pościeli i ręczników, elastyczne ceny reagujące na popyt i wydarzenia lokalne.

Poza sezonem lokal przyjmuje Gościa na dłuższy okres. Rotacja spada, koszty obsługi maleją, a przychód pozostaje przewidywalny.

Właściciel przez cały rok korzysta z tych samych warunków. Wypłata trafia na konto do 15. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Raport z rozliczeniem otrzymuje do 10. dnia następnego miesiąca. Panel właścicielski działa przez całą dobę.

Odpowiedzialność za szkody będące skutkiem nienależytego użytkowania mieszkania przez Gości pozostaje po naszej stronie w pakietach Standard i Premium. Właściciel nie ponosi kosztów tych napraw.

Współpraca zaczyna się od bezpłatnej 30-minutowej konsultacji. Apartament trafia na portale w maksymalnie 7 dni roboczych od przekazania.

Sprawdź, jak wygląda zarządzanie najmem z CITYSTAY i jaki model sprawdzi się w Twojej nieruchomości.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czym jest najem hybrydowy?

Najem hybrydowy to model wynajmu, w którym lokal pracuje w krótkim terminie w sezonie i przyjmuje dłuższe pobyty poza nim. Właściciel łączy wysoką stawkę dobową latem ze stabilnym przychodem w miesiącach o słabym popycie.

W jakich lokalizacjach najem hybrydowy sprawdza się najlepiej?

Model hybrydowy sprawdza się w Sopocie oraz w nadmorskich dzielnicach Gdańska, takich jak Brzeźno czy Jelitkowo. Dotyczy również lokali poza ścisłym centrum, gdzie rotacja Gości turystycznych poza sezonem pozostaje niska.

Czy w Gdyni najem hybrydowy ma sens?

W centrum Gdyni krótki termin częściej broni się przez cały rok, bo miasto łączy popyt turystyczny z biznesowym. W dzielnicach peryferyjnych analizujemy każdą nieruchomość indywidualnie i rekomendujemy model hybrydowy, jeśli przyniesie właścicielowi więcej.

Czy najem hybrydowy zarabia mniej niż krótkoterminowy?

W lokalizacjach o popycie przez cały rok najem krótkoterminowy generuje wyższy przychód. W lokalizacjach sezonowych hybryda wypełnia miesiące, w których apartament stałby pusty, więc suma roczna wychodzi korzystniej.

Czy CITYSTAY zajmuje się najmem hybrydowym?

Specjalizujemy się w najmie krótkoterminowym, który przy naszym modelu zarządzania generuje wyższe zyski niż najem długoterminowy. Każdą nieruchomość analizujemy indywidualnie i jeśli wynajem hybrydowy przyniesie większe zyski, rekomendujemy go wprost.

Jak wygląda obsługa Gości poza sezonem?

Gość na dłuższy pobyt korzysta z tego samego standardu obsługi co Gość weekendowy. Rotacja spada, więc maleją koszty sprzątania i wymiany pościeli, a przychód pozostaje przewidywalny.

Kiedy właściciel dostaje wypłatę przy modelu hybrydowym?

Warunki rozliczeń pozostają takie same (ale zmienia się prowizja) niezależnie od modelu wynajmu. Wypłata trafia na konto do 15. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, a raport z rozliczeniem – do 10. dnia następnego miesiąca.

Od czego zależy wybór modelu dla mojej nieruchomości?

Oceniamy lokalizację, standard wykończenia, metraż i liczbę pokoi, a następnie przygotowujemy analizę rentowności z prognozowanym obłożeniem i przychodem. Model współpracy proponujemy dopiero na podstawie tych liczb.