Ile kosztuje zarządzanie najmem i ile można zarobić na inwestowaniu w nieruchomości w 2026?

Najważniejsze wnioski

1. Model prowizyjny, w którym firma zarabia tylko wtedy, gdy zarabia właściciel, jest najbardziej uczciwym rozwiązaniem na rynku zarządzania wynajmem.
2. Najem krótkoterminowy z kompleksową obsługą najmu może przynieść równowartość 14 czynszów najmu długoterminowego rocznie – to realnie więcej niż klasyczne zlecenie wynajmu mieszkania agencji.
3. Zarządzanie z gwarancją czynszu to unikalny produkt, który eliminuje największe ryzyko inwestowania w nieruchomości na wynajem – niepewność przychodu poza sezonem.
4. Profesjonalna obsługa najmu chroni nie tylko przychód, ale też stan techniczny i wartość nieruchomości – co ma bezpośrednie przełożenie na rentowność całej inwestycji w długim terminie.

Zarządzanie najmem – cennik i model rozliczeń

Nie możemy określić kwotowo ile kosztuje zarządzanie najmem, ponieważ pobieramy procent od tego co zapłaci wynajmujący. Warto jednak podkreślić, że zarabiamy wtedy, kiedy zarabiasz TY. Mamy wspólny interes (WIN/WIN), więc zależy nam na tym samym.

W CITYSTAY widełki prowizyjne zaczynają się od 16% i zależą od wybranego pakietu współpracy. Są również dostępne opcje 19 i 24% zgodnie z tabelą z ofertami. 

To nie jest najtańsza opcja na rynku zarządzania wynajmem – i celowo tak to komunikujemy. Warto jednak wiedzieć, co dokładnie kryje się za tą prowizją.

Koszt zarządzania najmem w Polsce zależy przede wszystkim od zakresu usług i wybranego modelu współpracy. Większość firm zarządzających pobiera prowizję od przychodów z wynajmu – najczęściej wyrażoną jako procent miesięcznego czynszu najmu.

Co zawiera prowizja w obsłudze najmu CITYSTAY?

Wiele firm zarządzających nalicza dodatkowe opłaty za każdy z tych elementów z osobna. Przy ocenie realnego kosztu obsługi wynajmu zawsze należy zsumować prowizję i wszystkie dodatkowe pozycje – dopiero wtedy widać pełny obraz. Właściciel, który decyduje się na współpracę z CITYSTAY, nic nie płaci na start (poza pakietem prowizji 16%) – jeśli mieszkanie jest w 100% gotowe i nie wymaga żadnych dodatkowych zakupów ani homestagingu.

Porada od CITYSTAY: W Trójmieście sezon letni to często 60– 70% rocznego przychodu z najmu krótkoterminowego – dlatego kluczowe jest, żeby w lipcu i sierpniu mieszkanie było dostępne, dobrze wycenione i widoczne na wszystkich platformach, a nie blokowane przez nieaktualny kalendarz.

Chcesz wiedzieć, ile może zarobić Twoje mieszkanie w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie? Umów bezpłatną konsultację z CITYSTAY

Prowizja tylko wtedy, gdy mieszkanie na wynajem zarabia

Jedną z kluczowych kwestii przy wyborze agencji jest model rozliczeń w przypadku, gdy nieruchomość nie jest wynajęta. Część firm pobiera stałą opłatę administracyjną niezależnie od obłożenia – co oznacza, że płacisz nawet za pustostan.

W modelu prowizyjnym, który stosuje CITYSTAY, zasada jest prosta: zarabiamy tylko wtedy, gdy zarabiasz Ty. To fundamentalna różnica, która sprawia, że nasze interesy są ze sobą zbieżne.

Dodatkowo CITYSTAY oferuje Gwarantowany Czynsz Minimalny – unikalną na rynku usługę zarządzania z gwarancją czynszu, dzięki której nawet w słabszych miesiącach Twój przychód z najmu nie spadnie poniżej ustalonego poziomu. To twarda, finansowa obietnica, której nie znajdziesz u większości firm zarządzających najmem.

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

To pytanie zadaje każdy inwestor, zanim zdecyduje się na inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Odpowiedź zależy od wielu czynników: lokalizacji, standardu mieszkania, modelu najmu i – w dużej mierze – od tego, czy zdecydujesz się na kompleksowe zarządzanie najmem przez profesjonalną firmę.

Najem długoterminowy

W klasycznym najmie długoterminowym przychód jest przewidywalny i stabilny: stały czynsz najmu co miesiąc, jeden lokator przez rok lub dłużej. Zaletą jest prostota rozliczeń. Wadą – ograniczony potencjał zarobkowy i mniejsza elastyczność w dysponowaniu nieruchomością.

Najem krótkoterminowy – znacznie wyższy potencjał

Kompleksowe zarządzanie najmem krótkoterminowym otwiera zupełnie inne możliwości. W scenariuszu standardowym na najmie krótkoterminowym zarabiasz równowartość 14 miesięcznych czynszów najmu długoterminowego. Innymi słowy: w rok możesz zarobić tyle, ile klasyczny wynajem mieszkania przynosi przez ponad rok – bez żadnych pustostanów, bo nieruchomość żyje i jest stale używana przez gości.

Nawet w słabym scenariuszu – gdy obłożenie jest niższe, niż zakładano – zarobisz nie mniej niż na najmie długoterminowym po kosztach obsługi. To dolna granica, poniżej której zejść się po prostu nie powinno przy dobrze prowadzonym zarządzaniu najmem mieszkań.

Przykład dla Trójmiasta

Przy wyższych stawkach dobowych i dobrej lokalizacji w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie liczby są jeszcze korzystniejsze. Do tego dochodzi wartość dodatkowa: regularne inspekcje i bieżąca obsługa, sprawiają, że stan techniczny mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie przez lata – a wartość nieruchomości rośnie, zamiast spadać.

Usługa zarządzania najmem – od czego zależy realny zarobek?

Na ostateczne zyski z wynajmu wpływa kilka czynników, które profesjonalna firma zarządzająca potrafi zoptymalizować znacznie skuteczniej niż właściciel działający samodzielnie:

• Standard i przygotowanie mieszkania – dobre przygotowanie mieszkania do najmu – home staging, profesjonalne zdjęcia, atrakcyjny opis – bezpośrednio przekłada się na liczbę rezerwacji i poziom cen za dobę. Oceniamy lokalizację, standard wykończenia, metraż i liczbę pokoi – to wszystko wpływa na potencjał nieruchomości i poziom możliwych do osiągnięcia stawek.
• Dynamiczne zarządzanie cenami – to jedna z największych przewag profesjonalnej obsługi najmu krótkoterminowego. Algorytmy monitorują popyt, sezonowość i ceny konkurencji, dostosowując stawki w czasie rzeczywistym. Właściciel mieszkania działający samodzielnie zazwyczaj ustala jedną stałą cenę – i zostawia na stole sporo pieniędzy.
• Jakość bieżącej obsługi – wysoka średnia ocena na Airbnb i Booking.com bezpośrednio wpływa na obłożenie – Goście wybierają apartamenty z lepszymi opiniami. W CITYSTAY zarządzane przez nas nieruchomości osiągają średnio 95% obłożenia w sezonie przy średniej ocenie 4,73/5 na Airbnb.
• Renoma firmy zarządzającej – doświadczenie, sprawdzone procedury i szeroka sieć kontaktów mają realne przełożenie na sprawność bieżącego zarządzania nieruchomością i minimalizowanie przestojów. Przy wyborze odpowiedniej firmy warto sprawdzić nie tylko cennik usług zarządzania, ale też realne wyniki – obłożenie i opinie właścicieli.

FAQ – pytania o koszty i zarobki z zarządzania najmem

Ile procent prowizji pobierają firmy zarządzające najmem?

Prowizja za zarządzanie wynajmem waha się zazwyczaj między 10% a 30% miesięcznego czynszu najmu, w zależności od zakresu świadczonych usług, modelu współpracy i opłat dodatkowych pobieranych od właściciela. W CITYSTAY prowizja zaczyna się od 16% i obejmuje kompleksową obsługę najmu bez dodatkowych opłat startowych – jeśli mieszkanie jest w pełni gotowe.

Czy zarządzanie najmem się opłaca finansowo dla właściciela nieruchomości?

Tak – profesjonalna firma zarządzająca zazwyczaj zwiększa realny przychód właściciela, mimo pobieranej prowizji. Dzieje się tak dzięki wyższemu obłożeniu, dynamicznym cenom i lepszej prezentacji nieruchomości, która przyciąga więcej Gości gotowych zapłacić więcej za wynajem mieszkania.

Co się dzieje z prowizją, gdy nieruchomość nie jest wynajęta?

To zależy od modelu rozliczeń wybranej firmy zarządzającej najmem. W modelu prowizyjnym płacisz tylko od faktycznych przychodów z wynajmu – jeśli nieruchomość nie jest wynajęta, prowizja nie jest naliczana. Warto doprecyzować ten punkt przed podpisaniem umowy, bo część firm pobiera stałą opłatę niezależnie od obłożenia. W CITYSTAY jest gwarancja minimalnego czynszu (w skali miesiąca dla najmu krótkoterminowego).

Czym różni się cennik zarządzania najmem krótkoterminowym od długoterminowego?

Obsługa najmu krótkoterminowego jest intensywniejsza operacyjnie – sprzątanie po każdym pobycie, stała komunikacja z Gośćmi, dynamiczne zarządzanie cenami – co może wiązać się z wyższą prowizją. Jednak wyższy potencjał przychodów z najmu w pełni to rekompensuje: kompleksowe zarządzanie najmem krótkoterminowym generuje dla właściciela mieszkania znacząco wyższe zyski niż zarządzanie najmem długoterminowym.

Jak szybko zacznę zarabiać po podpisaniu umowy z agencją?

W CITYSTAY od podpisania umowy najmu do pojawienia się oferty na portalach rezerwacyjnych mija maksymalnie 7 dni roboczych – obejmuje to sesję fotograficzną, home staging i dobre przygotowanie mieszkania do najmu. Wszystko bez dodatkowych kosztów po stronie właściciela mieszkania – jeśli lokal jest w pełni gotowy.

Czy wyższy standard mieszkania przekłada się na wyższe zarobki z wynajmu?

Zdecydowanie tak. Wyższy standard nieruchomości pozwala ustawić wyższą cenę za dobę i przyciąga Gości, którzy zostawiają lepsze oceny – co napędza kolejne rezerwacje i zwiększa obłożenie. Profesjonalna firma zarządzająca zadba o odpowiednie przygotowanie lokalu, które maksymalizuje atrakcyjność oferty i rentowność inwestycji. Warto dodać, że lokale o lepszym standardzie i w lepszej lokalizacji wynajmują się w pierwszej kolejności.

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem to dobry pomysł przy obecnych cenach?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem nadal jest jedną z najbardziej sprawdzonych form lokowania kapitału w Polsce, szczególnie w turystycznych miastach takich jak Trójmiasto. Kluczem do sukcesu jest połączenie dobrej lokalizacji ze sprawną kompleksową obsługą najmu przez doświadczoną agencję – wtedy nieruchomość pracuje na siebie przez cały rok.