Home staging pod wynajem krótkoterminowy – ile kosztuje i czy się zwraca?

Najważniejsze wnioski

• Home staging pod wynajem krótkoterminowy oznacza wymianę mebli użytkowych, dodanie dekoracji i odświeżenie stylu wnętrza bez gruntownego remontu.
• Potencjał lokalu wyznaczają cztery parametry: lokalizacja, standard wykończenia, metraż i liczba pokoi – dopiero po ich ocenie da się wycenić zakres prac.
• Metamorfoza apartamentu w Sopocie kosztowała nieco ponad 7 000 zł i podniosła postrzeganą wartość nieruchomości, zachowując jej wcześniejszą historię.
• Profesjonalna sesja zdjęciowa stanowi część przygotowania nieruchomości, ponieważ Gość podejmuje decyzję o rezerwacji na podstawie zdjęcia w ogłoszeniu.
• Właściciel, który oddaje mieszkanie w 100% gotowe, nie płaci w CITYSTAY nic na start – koszt pojawia się dopiero przy dodatkowych zakupach lub home stagingu.

Czym jest home staging pod wynajem krótkoterminowy?

Home staging pod wynajem krótkoterminowy to przygotowanie nieruchomości do publikacji ogłoszenia poprzez wymianę mebli użytkowych, dodanie dekoracji i odświeżenie stylu wnętrza. Celem jest podniesienie postrzeganej wartości mieszkania na wynajem przy zachowaniu istniejącego układu i instalacji.

Aranżacja pod najem krótkoterminowy pracuje inaczej niż przy najmie na lata. Gość wystawia ocenę po pobycie. Ocena wpływa na pozycję oferty w wyszukiwarce, a pozycja oferty przekłada się na liczbę rezerwacji.

Nasze apartamenty utrzymują średnią 4,73/5 na Airbnb. Ten wynik bierze się z przygotowania lokalu przed pierwszą rezerwacją oraz z utrzymania standardu przez cały okres współpracy.

Cztery parametry, które wyznaczają potencjał nieruchomości

Przed wyceną home stagingu oceniamy lokalizację, standard wykończenia, metraż i liczbę pokoi. Te cztery parametry wyznaczają górną granicę stawki dobowej, jaką lokal może osiągnąć.

Lokalizacja ustala pułap ceny. Apartament przy Skwerze Kościuszki w Gdyni i mieszkanie na Chyloni to dwa odrębne produkty – ta sama aranżacja da w nich inny wynik finansowy.

Standard wykończenia decyduje o zakresie prac. Mieszkanie po świeżym remoncie potrzebuje wyłącznie dekoracji. Lokal po deweloperze wymaga pełnego wyposażenia. Mieszkanie rodzinne z meblami sprzed lat wymaga ich wymiany.

Metraż i liczba pokoi wyznaczają grupę docelową. Kawalerka w centrum celuje w Gościa biznesowego. Trzypokojowy apartament przy plaży przyciąga rodzinę na tydzień wakacji.

Wycena bez tej analizy pozostaje zgadywanką. Dopiero po ocenie potencjału mówimy inwestorowi, jakiego zakresu prac wymaga jego lokal.

Od czego zależy koszt przygotowania mieszkania na wynajem?

Nakład finansowy rośnie wraz z dystansem między obecnym stanem lokalu a standardem oczekiwanym przez Gościa. Poniżej typowe scenariusze, z którymi pracujemy w Trójmieście.

Sesja fotograficzna, publikacja ogłoszenia na Airbnb i Booking.com oraz zakup i wymiana pościeli i ręczników wchodzą w zakres współpracy bez dopłat. Pościel i ręczniki to dla właściciela wydatek rzędu kilku tysięcy złotych co kilka lat, którego u nas nie ponosi.

Apartament w Sopocie – metamorfoza bez gruntownego remontu

Klientka zgłosiła się do nas z nadmorskim apartamentem, który od dłuższego czasu stał pusty. Wcześniej było to mieszkanie rodzinne, w którym się wychowywała. Z racji tysięcy wspomnień, gruntowny remont odpadał.

Standard nieruchomości wymagał jednak wyraźnego podniesienia. Przeprowadziliśmy kilkuetapowy home staging. Nasza homestagerka Asia wymieniła meble użytkowe, dodała dekoracje i odświeżyła styl mieszkania.

Cały proces zamknął się w kwocie nieco ponad 7 000 zł. Postrzegana wartość apartamentu wzrosła diametralnie, a lokal zachował swoją wcześniejszą historię. Metamorfoza przełożyła się bezpośrednio na wzrost zysku z najmu.

Ten scenariusz powtarza się w mieszkaniach rodzinnych w całym Trójmieście. Meble pozostają sprawne, styl pochodzi z innej epoki. Wymiana kilku elementów zmienia produkt, zachowując jego charakter.

Zdjęcia po home stagingu i pozycja ogłoszenia – dlaczego ta inwestycja jest tego warta?

Gość wybiera apartament na podstawie zdjęcia w ogłoszeniu. Dobrze przygotowany lokal ze słabymi fotografiami traci rezerwacje na rzecz konkurencji, która zainwestowała w profesjonalną sesję.

W CITYSTAY przygotowujemy nieruchomość przed sesją, wykorzystując techniki home stagingu dopasowane do segmentu premium. Zdjęcia wykonujemy sprzętem profesjonalnym, żeby uchwycić atuty i charakter apartamentu.

Do tego tworzymy szczegółowy opis oferty wskazujący wyróżniki lokalu. Cały pakiet – przygotowanie, sesja, opis, publikacja – zamyka się w maksymalnie 7 dniach roboczych od momentu przekazania apartamentu.

Wyposażenie dopasowane do grupy docelowej

Atrakcyjność mieszkania na wynajem zależy od dopasowania wyposażenia do konkretnego Gościa. Wyposażenie oderwane od grupy docelowej obniża oceny na portalach, a niższe oceny przekładają się na słabsze obłożenie.

Apartament przy biurowcach w Gdyni potrzebuje biurka i szybkiego internetu. Lokal przy plaży w Sopocie wymaga ręczników plażowych i parawanu. Ten sam budżet wydany trafnie daje inny wynik niż wydany przypadkowo.

Dobieramy brakujące wyposażenie na podstawie standardów sprawdzonych w ponad 150 zarządzanych apartamentach. Realizujemy również cały proces zakupowy – od wyboru, przez dostawę, po montaż – jeśli inwestor nie ma na to czasu ani ochoty.

Kiedy właściciel nie płaci nic na start?

Właściciel, który decyduje się na współpracę z CITYSTAY, nie płaci nic na start – pod warunkiem że mieszkanie jest w 100% gotowe i nie wymaga dodatkowych zakupów ani home stagingu.

W takim układzie sesja zdjęciowa, publikacja ogłoszeń oraz zakup i wymiana pościeli i ręczników wchodzą w prowizję. Prowizja zaczyna się od 16% przychodów z rezerwacji i zależy od wybranego pakietu współpracy.

Jeśli lokal wymaga przygotowania, koszt home stagingu i wyposażenia pokrywa właściciel. Przed przekazaniem sporządzamy szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy obejmujący stan techniczny apartamentu oraz jego wyposażenie.

Porada specjalisty CITYSTAY

„Właściciele pytają, czy home staging pod wynajem to wyrzucanie pieniędzy. Odpowiadam konkretem: apartament w Sopocie za nieco ponad 7 000 zł podniósł postrzeganą wartość na tyle, że wzrósł zysk z wynajmu – i to bez gruntownego remontu. Najczęstszy błąd polega na oszczędzaniu na aranżacji i zdjęciach przy jednoczesnym oczekiwaniu wysokiej stawki za dobę. Portal rezerwacyjny widzi wyłącznie Twoje zdjęcie i Twoje oceny. Drugi błąd to wyposażenie oderwane od grupy docelowej. Mieszkanie przy biurowcach potrzebuje biurka i szybkiego internetu, apartament przy plaży – parawanu i ręczników plażowych. Ten sam budżet wydany trafnie zwraca się szybciej.”

Home staging pod sprzedaż lub wynajem – dwa różne cele

Przygotowanie nieruchomości pod sprzedaż lub wynajem realizuje odmienne zadania. Pod sprzedaż aranżacja ma przekonać potencjalnego nabywcę podczas jednej wizyty. Liczy się pierwsze wrażenie oraz neutralność, która pozwala kupującemu wyobrazić sobie własne życie w tych ścianach.

Pod wynajem krótkoterminowy przygotowanie musi wytrzymać setki pobytów. Meble podlegają stałej eksploatacji. Wnętrze jest oceniane publicznie po każdym pobycie, a ocena wpływa na kolejne rezerwacje.

Horyzont zwrotu również się różni. Przy sprzedaży metamorfoza zwraca się jednorazowo, w cenie transakcji. Przy wynajmie każda rezerwacja stanowi kolejną ratę zwrotu z tej samej inwestycji.

Właściciel, który chce sprzedać lub wynająć lokal długoterminowo, potrzebuje węższego zakresu prac. Najemca długoterminowy podpisuje umowę na rok i rzadziej ocenia wnętrze publicznie.

Kto powinien przeprowadzić przygotowanie nieruchomości?

Profesjonalny home staging pod wynajem wymaga znajomości rynku, nie samego wyczucia stylu. Homestager musi wiedzieć, czego oczekuje Gość biznesowy w Gdyni i czego rodzina z dziećmi w Sopocie.

Oceniamy potencjał dochodowości apartamentu w oparciu o dane rynkowe oraz checklistę wypracowaną przez 10 lat pracy na rynku trójmiejskim. Doradzamy, jak podnieść atrakcyjność lokalu i wykorzystać jego maksymalny potencjał.

Inwestor, który chce sprawdzić możliwości swojej nieruchomości, zaczyna od bezpłatnej 30-minutowej konsultacji. Na jej podstawie przygotowujemy analizę rentowności z prognozowanym obłożeniem i przychodem. Decyzję o podpisaniu umowy właściciel podejmuje po zapoznaniu się z tymi liczbami.

Jeśli szukasz partnera do kompleksowej obsługi swojego apartamentu, sprawdź, jak działa zarządzanie najmem z CITYSTAY.

FAQ – home staging pod wynajem krótkoterminowy

Ile kosztuje home staging mieszkania na wynajem krótkoterminowy?

Koszt zależy od stanu wyjściowego lokalu i zakresu prac – mieszkanie gotowe nie wymaga nakładów, a lokal z meblami do wymiany kosztuje tyle, ile ta wymiana. Apartament w Sopocie, który przygotowywaliśmy, zamknął się w kwocie nieco ponad 7 000 zł.

Czy home staging pod wynajem się zwraca?

Tak – zwrot następuje przez wyższą stawkę za dobę oraz lepszą pozycję ogłoszenia na portalach rezerwacyjnych. Każda kolejna rezerwacja stanowi następną ratę zwrotu, więc jedna metamorfoza pracuje przez lata.

Czy przed wynajmem krótkoterminowym potrzebny jest remont?

W większości mieszkań wystarczy home staging. Aranżacja pracuje na meblach, dekoracjach i stylu wnętrza, bez ingerencji w instalacje – apartament w Sopocie podniósł standard bez gruntownego remontu.

Czy CITYSTAY pobiera opłatę za home staging?

Właściciel, który oddaje mieszkanie w 100% gotowe, nie płaci nic na start. Koszt pojawia się tylko wtedy, gdy lokal wymaga dodatkowych zakupów lub home stagingu – wspieramy wtedy inwestora w doborze wyposażenia i realizujemy proces od wyboru po montaż.

Czy sesja zdjęciowa jest wliczona w usługę?

Tak – profesjonalna sesja fotograficzna, publikacja ogłoszenia na Airbnb i Booking.com oraz zakup i wymiana pościeli i ręczników wchodzą w prowizję. Właściciel nie dopłaca za te elementy na starcie współpracy.

Od czego zależy potencjał nieruchomości pod wynajem?

Oceniamy lokalizację, standard wykończenia, metraż i liczbę pokoi – te parametry wyznaczają górną granicę stawki dobowej. Home staging pracuje w ramach tego pułapu, dlatego wyceniamy go po analizie konkretnego lokalu.

Czym różni się home staging pod sprzedaż lub wynajem?

Pod sprzedaż aranżacja ma przekonać nabywcę podczas jednej wizyty i stawia na neutralność wnętrza. Pod wynajem krótkoterminowy przygotowanie nieruchomości musi wytrzymać setki pobytów i odpowiadać konkretnej grupie Gości, bo ocena jest wystawiana publicznie po każdym pobycie.

Jak szybko mieszkanie po metamorfozie trafia na portale?

Apartament jest dostępny online w maksymalnie 7 dni roboczych od momentu przekazania. W tym czasie przygotowujemy lokal, realizujemy sesję zdjęciową, tworzymy opis oferty i publikujemy ogłoszenie na Airbnb oraz Booking.com.